Evinizi Satarken Nelere Dikkat Etmelisiniz ?

13 Şubat 2016
ev satarken ödenecek harçlar

      Gayrimenkul satanların, satış öncesi ve sonrası bilmeleri gereken önemli noktalar var. Bunların bilinmesi, satıcıya çok ciddi avantajlar sağlayabilir .
     
      1- Gayrimenkulün Tapudaki Satış Değeri
     
      Gayrimenkul kaça satılacaksa satılsın, tapuda ‘asgari bir değer’ göstermek gerekiyor. Satış sırasında gayrimenkulün, 2003 yılındaki Emlak Vergisine esas değerini, yeniden değerleme oranının yarısı kadar yani asgari yüzde 14,25 oranında artırmak zorunluluğu var (Harçlar K. Md. 63 ve EVK Md.29). Örneğin, 2003 yılındaki emlak vergisi değeri 60 milyar lira olan gayrimenkulü, 2004 yılında satarken, ister Temmuz ayında ister Aralık ayında satılsın, alım-satıma esas tapu değerini, asgari 68 milyar 550 milyon lira göstermek gerekiyor. Kuşkusuz, bu değerin üzerinde gösterilmesinde herhangi bir sakınca yok. Yani 100 milyar lira da gösterilebilir. Ancak ona göre de harç ödenir.
     
      2- Gayrimenkulün Gerçek Satış Değeri
     
      Gayrimenkulünüzün, gerçek satış değerinin, tapu harcına esas olan değerin altında olması halinde, gerçek alım satım bedelinin, tapu senedinde ayrıca gösterilmesinin, satıcı tarafından talep edilmesi gerekiyor. Bu durumda, tapu harcına esas olan tutar üzerinden harç alınır ancak, tapu senedine de gerçek satış bedeli yazdırılabilir (Maliye Bakanlığı Özelgesi, 24.02.1999 Tarih ve 6604 sayılı. Bkz. Yaklaşım Dergisi, Sayı : 76).
     
      3- Ödenecek Harç
     
      Gayrimenkul satışında, hem satıcı hem de alıcı tapu harcına esas değer üzerinden, binde 15 oranında harcı ayrı ayrı öderler. Örneğin 60 milyar lira gösterilen ev için alıcı 900, satıcı da 900 milyon TL öder.
     
      4- Gayrimenkulünü Satan Şahıslar
     
      a) Miras ya da Bağış
     
      Satılan gayrimenkul, miras ya da bağış şeklinde edinilmişse, ne zaman ve kaç TL.’ye satılırsa satılsın, bir kuruş gelir vergisi ödenmeyecek (GVK Mük. Md. 80/6).
     
      b) Dört Yıl İçinde Satılırsa
     
      Gayrimenkuller, edinme tarihinden itibaren 4 yıl içinde satılırsa, bundan doğan kazanç, gelir vergisine tabi olacak (GVK Mük. Md. 80/6).
     
      Kazanç hesaplanırken, maliyet bedeli (satıldığı ay hariç), TEFE artış oranına göre yükseltilecek (GVK Mük. Md. 81/son). Kazanç çıkarsa, 12 milyar TL. istisna düşülüp kalan kısım 2005 yılında 1-15 Mart tarihleri arasında beyan edilecek (GVK Mük. 80 f.3, Md. 92).
     
      5- Şirket Gayrimenkulü
     
      Şirketlerin, aktifinde kayıtlı olan gayrimenkulleri elden çıkarmaları halinde, beyan edecekleri asgari değer, ödeyecekleri harç oranı aynen yukarıda olduğu gibidir. Şirketler, gayrimenkulün satışı nedeniyle fatura düzenlemek ve ayrıca KDV’de tahsil etmek zorundadırlar. Gayrimenkulün satışından doğan kazanç da, vergiye tabidir.
     
      Kurumlar vergisi mükellefi olan şirketler, en az 2 yıldır işletmelerinin aktifinde kayıtlı olan gayrimenkulü sattıklarında, satıştan doğan kazancı sermayelerine eklerlerse;
     
      a) Gayrimenkul satış kazancı nedeniyle, Kurumlar Vergisi ödemezler (KVK Geçici Md. 28).
     
      b) Tapu harcı ödemezler (KVK Geçici Md. 28.f.9).
     
      c) Satış işlemi de KDV’ye tabi tutulmaz (KDV Kanunu Geçici Md. 10).
     
      d) Gelir Vergisi stopajı da ödemezler (KVK Geçici Md. 28/3 ve Gelir Vergisi Genel Tebliği Seri No:231). Hemen belirtelim, bu uygulama, 31 Aralık 2004’e kadar geçerli.
     
      6- Satışın Belediyeye Bildirilmesi
     
      Gayrimenkulünü satanlar, ileride emlak vergisine ve çöp vergisine yönelik bir takiple karşılaşabilirler. Bunu önlemek için, gayrimenkulün satışını yaptıktan hemen sonra, ilgili belediyeye, bir dilekçe ile durumu bildirmelerinde yarar var.
     
      KAYNAK: Hürriyet